“十一”黃金周樓市呈分化態(tài)勢

從8月末至9月初，多城密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以持續(xù)提振樓市。政策頻出，又恰逢樓市傳統(tǒng)銷售旺季，這個“十一”黃金周的樓市很受關(guān)注。匯總各地情況看，“十一”黃金周期間，一些城市的房地產(chǎn)市場在政策調(diào)整的背景下活躍度有所提升。不過，城市之間的分化依然明顯。

對“十一”黃金周樓市的重點(diǎn)關(guān)注源于近期密集出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。7月24日召開的中央政治局會議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策相繼推出。8月底至9月初，四個一線城市紛紛宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。廣州成為調(diào)整限購政策的首個一線城市，其他調(diào)控政策也紛紛在不同城市陸續(xù)落地。

今年“十一”黃金周，一些城市的樓市熱度較高，甚至出現(xiàn)了一些熱銷樓盤。開發(fā)企業(yè)加大推盤力度和優(yōu)惠幅度，摩拳擦掌促銷售。一線城市中，廣州樓市表現(xiàn)更為突出，看房量和成交活躍度均有明顯回升，原因在于“認(rèn)房不認(rèn)貸”“下調(diào)二套房首付比例”“優(yōu)化限購”等多項(xiàng)政策密集出臺，全面支持剛需和改善性住房需求，向市場釋放了積極信號。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州市場黃金周期間網(wǎng)簽面積較2022年同期日均增加13.2%。

市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢。城市內(nèi)部有分化，如廣州中心區(qū)域的核心板塊以及剛放開限購的番禺、黃埔等區(qū)域成交較好，周邊幾個區(qū)域市場則相對較為冷清。此外，武漢、蘇州、青島等城市市場熱度相對較高。寧德、東莞、梅州等城市成交量較去年“十一”黃金周有所增長。但受到長假期間出游和返鄉(xiāng)人數(shù)較多等因素影響，有相當(dāng)數(shù)量的城市樓市表現(xiàn)相對平淡。

這一個多月以來，在多輪房地產(chǎn)政策作用下，看房者增多，二手房掛牌量增加，表明在一些城市尚有不少購房需求，潛力有待進(jìn)一步深挖。二手房掛牌量的增多表明置換需求正在釋放。

不過，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，觀望情緒仍在彌漫，購房者信心有待繼續(xù)恢復(fù)。很多銷售人員和中介服務(wù)人員都有這樣的感受，看房的人多，形成實(shí)際購買的人少，購房者對政策優(yōu)化仍有期待。買漲不買跌是普遍心態(tài)，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，觀望者在判斷房價將出現(xiàn)漲價趨勢，甚至已經(jīng)出現(xiàn)小幅漲價時匆忙出手購房的情形更多。目前，各地和有關(guān)部門已經(jīng)出臺了很多降低購房門檻、減少購房資金壓力的政策，但購房者仍然希望再等等再看看，看是否會有更多的優(yōu)惠政策出臺，以及價格是會漲還是會跌。

房價的漲跌與政策的確密切相關(guān)，但最終的決定因素還是市場供需狀況。政策會在一定程度上對供需起到調(diào)節(jié)作用。比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺之后，之前被認(rèn)定為買二套住宅的家庭重新認(rèn)定為具有首套資格，原本首付不夠不考慮買房，現(xiàn)在可以“上車”了。或者原本首付太高只能買個小戶型，現(xiàn)在首付比例下降，可以在面積上增大一些。家庭收入也是決定購房需求的一個重要因素。促進(jìn)住房消費(fèi)，要從穩(wěn)定就業(yè)，以及讓家庭收入更可持續(xù)和有穩(wěn)定預(yù)期入手。說得通俗些，兜里有錢，才敢消費(fèi)，才會動買房或者改善居住條件的心思。此外，讓更多人享有良好的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)，減輕這些方面的后顧之憂，也是提振住房等消費(fèi)的基礎(chǔ)因素。

房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇溫和緩慢。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期，區(qū)別于過去一出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策就產(chǎn)生立竿見影的效果，進(jìn)而房價重新進(jìn)入快速上漲的軌道，如今房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升速度相對緩慢。這與我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場供求已總體平衡，一些城市甚至供大于求。但我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大勢沒有變，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，以及居民對美好居住生活需求的持續(xù)提升，房地產(chǎn)市場仍有廣闊發(fā)展前景。隨著調(diào)整優(yōu)化政策措施陸續(xù)落地見效，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，未來房地產(chǎn)投資、銷售、市場運(yùn)行將逐步趨于改善。